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楼面价达9704元

2019-12-18

参哥说:作为高新区第三次创业的关键区域,软件新城这两年展开气势弱小,高楼拔地而起,工业纷乱落地,人才集聚,配套完善使这儿成了许多品牌房企争相逐鹿的“战场”。近一年来,这儿每逢土拍均有溢价,万元楼面价层出不穷,今天我们就来深度解析一下这一片区,看看这块区域现在的现状及未来的潜力。

作者 | 参哥

主编 | 参哥

01

软件新城,西安地王调集地?

今天下午,软件新城又迎来一次土拍!

该地块位于软件新城云水二路以西、云水三路以东、天谷五路以南、天谷六路以北,地籍编号GX3-22-27,净用地面积99768.7平方米,用地性质为居住,容积率不小于1.2不大于2.8,建筑密度不大于20%,绿地率不小于35%,土地运用年期为70年。该地块内配建公办幼儿园一座,占地面积7710平米,建筑面积4799平米,由竞得人建成后无偿移交高新管委会指定的有关部门。

本次土拍,共有中海、华裔城、保利、中梁、金地、金辉、安全、新希望、六合源、青丝和泰航新能源等11家房企参与竞拍。毕竟六合源以1811万元/亩,楼面价9704元/平米拍得该地块。

其实这次土拍价的火爆比赛及高楼面价早在意料之中,这一点从本年软件新城前两次土拍即可看出一二,为了让我们更直观了解这三次土拍,参哥把三次土拍方位做了标明,如下图所示:

从上图不难看出,这次土拍的地块方位,明显较优胜,靠近云水公园、欧森国际及环普工业园,且离本年3月份土拍的地王方位不远。

本年前两次土拍回想:

2019年3月21日,高新地产以2517万元/亩,13482元/㎡的楼面价竞得软件新城147亩优质居住用地,这场竞拍中遭到30家全国性房企进犯,在累计逾越480轮竞价后,高新地产以30.24亿元成交,比赛较为剧烈。

2019年8月23日,软件新城又迎来本年的第2次土拍,88亩居处用地,招来全国八家品牌房企竞拍,毕竟招商以2136万/亩,11447元/㎡的楼面价,竞得土地。

看了土拍,我们再来看看高新区的整体房价,以及软件新城后期的房价预期。

|图片源于房全国

从房全国的数据能够准确的看出,现在高新片区的整体均价在16991元/㎡,但是最新软件新城的土拍价格已抵达13482元/㎡,这样的价格很可能在未来开盘时房价直逼两万元左右。

虽然本年下半年,西安地产商场整体转凉,不过从软件新城的土拍热度,不难看出这一片区依然被开发商认为是稀疏可贵的“宝地”,那它毕竟有何魅力呢?

02

实探软件新城,缘何地价如此之高

软件新城是陕西省、西安市“十二五”期间规划制造的关键项目之一,也是西安高新区第三次创业的中心板块。

上图中橘色的方位就是软件新城的所在区域,软件新城位于西三环以西,绕城高速以东,富鱼路以南,科技八路以北,规划总占地面积约14平方公里,总规划建筑面积2400多万平方米。

规划政策:软件新城将以体现生态化、智慧化、人文明、国际化和节能环保的理念,通过一次性整体规划规划,分阶段逐渐实施,打造绿色低碳的战略新式工业新城。

近两年展开计划

11月4日,高新区发布了《高新区贯彻落实西安市办好西安市第十四届全运会加强城市规划制造处理加快国家中心城市制造脚步的行为计划》,在该计划中提到,高新区将以唐延路和锦业路CBD为基础,促进软件新城、鱼化国际住区、一二期都市创新区联动展开态势,活泼融入西安主城区、主动对接昆明池片区展开,构建主城区内“两轴三带三区”空间格局。可见到2021年,全运会初步前,软件新城将作为高新区的关键展开区。

未来五年,展开规划

1、全面实施软件和信息服务业千亿级工业集群培育计划和赶超计划;

2、关键实施"互联网+"和"云管端"两大战略;

3、全面推开工业晋级,构建工业生态系统和新式服务方式。

软件新城制造规划及现状

交通

规划:高新云轨,计划本年通车;地铁5号线估量2020年底注册。

现状:

地铁:地铁1号线、3号线、5号线,将软件新城和西二环严密联接,能够为大寨路、土门等人流布满地供应方便的出行服务。

公交:现在这儿的公交路线有405路、526路、198路、199路(注册时间待定)、高新五号线、高新八号线等公交路线。

云轨:高新云轨,2018年9月开工,估量2019年底通车,规划线路全长约27.5km,北起地铁3号线鱼化寨站,南至洨河公园,共设置车站25座。也将加强这一片区与主城区的联接。

工业

规划:移动互联网、云核算、电子商务、研发运用、物联网研发运用、软件、导航运用服务、数据中心、服务外包、数字出版、动漫等战略性新式工业。

现状:现在软件新城已入驻企业抵达两千多家,并调集了一大批具有国际比赛力的高端项目:阿里巴巴丝路总部、华为西安研讨所、西安环普科技工业园、新加坡腾飞科汇城、中软国际万人软件基地、国家数字出版基地等等。根据入驻企业和参哥实踩预算,现在在软件新城的从业人员约靠近17万人。

配套

公园

规划:软件新城内规划有约8万㎡的云水公园,公园内规划了总水面面积800亩的高新湖。

现状:云水公园现已建成水面面积2万㎡,美化面积3万㎡。

教育

规划:软件新城内总体规划了4所小学、1所中学

现状:软件新城小学已初步制造,将于2020年9月建成并投入到正常的运用中。本年7月份高新第十八、高新第十九小学项目也已开工制造。

丨高新第八小学

距软件新城隔一条科技八路的西安高新第八小学已在运营中,学校就在华为对面,学校整体看起来还不错。

医疗

规划:西安市儿童医院高新医院占地38亩,建筑面积12万平方米,总投资超12亿元。医院将以高水准专科医院为政策,打造成一所三级专科医院。医院于2019年开工制造,估量2022年投入到正常的运用中。

现状:10月23日,西安市儿童医院高新院区项目已在软件新城举办开工奠基仪式,现在正在前期制造中。

商业

规划:2018年,苏宁置业在软件新城拿地232.524亩,制造近35万㎡的西安苏宁广场,打造尚潮流购物、精品酒店科技作业等业态为一体的智慧商业概括体。

现状:现在苏宁项目正在制造中,估量于2020年中旬交给。

图书馆

规划:陕西省图书馆新馆位于高新区软件新城内,在规划中,省图书馆占地面积40400平米,共规划5层,每层大小相当于两个足球场的大小。新馆建成后,这儿将成为陕西大型公共文献中心、信息中心、教育中心、文明中心和交流中心。

现状:现在,图书馆正在制造中,从外观来看,图书馆已初具雏形。据悉,根据最新工程进度,新馆制造,估量将在本年结束。

小结:概括开看,软件新城的多项配套设备,都在如火如荼的制造中,并且部分配套将于近两年竣工,从整体大环境来看,这儿展开的还不错。

03

软件新城概括分析

1、工业调集,人才多,展开潜力弱小

实踩一圈下来,参哥感受颇深,软件新城有华为、环普、阿里巴巴、中软......不愧为高科技工业调集地,大型工业调集不仅为片区展开注入活力,更为这儿带来了许多人才和人气,跟着规划逐渐落地,信赖这儿的后期展开潜力将非常弱小!

2、配套完善中

现在这儿的各项配套都在不断完善中,参哥实踩看到了正在制造的图书馆、正在盖起的高楼以及还未拆迁的村子,低矮的民房和大片的荒地。

这是新城制造过程中的必定现象,从软件新城现在的展开速度来看,未来3-5年,这儿的配套会越来越完善。

3、居处较少,潜在需求旺盛

实踩软件新城,还有一个明显感受就是居处确实很少,现在在售的居处,只需苏宁云著,苏宁云著对面是一个安排社区,这样的居处分布与现在高楼建立的作业大楼,拥堵的上下班人群,构成鲜明对比,物以稀为贵,居处少,或许也是这儿土拍价格再三暴雷的原因之一吧。因为商场需求很明显,但是居处现在来看确实不多,跟着前期土拍地块的制造入市,信赖能缓解这一严峻形势。

结语:踩盘回来的路上,参哥叫了辆滴滴,跟司机大哥谈天,我问他,觉得这儿和高新一二期有啥差异,他笑着说,“这不就是高新吗?没有啥差异,在这上班的人许多,我每全国午都能接到这儿的单子,也能看见华为员工一车一车的往出走,要说跟高新的不同,就是这儿的房子确实太少了。”不得不招认,司机大哥,真是一语道破天机啊!

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